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预售款监管一本糊涂账

[日期:2019-09-12] 浏览次数:

  最近,杭州最引人关注的新闻之一,就是杭州金星房地产开发有限公司的破产。很多人也许不知道,这家公司之所以破产,最重要的原因之一就是预售资金挪作它用。

  2010年11月20日起,杭州市实行商品房预售资金监管。但奇怪的是,西城时代家雷锋本应被监管的约1.4亿元预售款不知去向。

  西城时代家园销售一直不错,但为什么仍然烂尾?等到破产时,大家才发现,本该被监管的3.1亿元预售款,只有58%左右进入监管账户。

  “实际进入监管账户的资金只有1.747亿元。”西城时代的商品房预售资金监管银行为杭州联合银行三墩支行,昨天,杭州联合银行相关负责人在接受记者采访时提供了这一数据。

  根据《杭州市商品房预售资金监管实施细则》规定,2010年11月20日起,杭州新领预售证的商品房项目,预售款必须打入监管账户。一个预售证一个监管账户,监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金要进入监管账户。西城时代监管项目的工程预算清册资金是2.388亿元,也就是说,应进入监管账户的资金是约3.1亿元。

  “实际陆续打入了1.747亿元。”杭州联合银行相关负责人解释,该楼盘在联合银行办理了88套房子的按揭业务,其中约8000万元是这88套房子的首付和按揭款。“另外1亿元是开发商直接打进账户的,具体来源不清。”

  该负责人还透露,目前这1.747亿元只剩9.8万元,流向包括监管项目相应的前期工程费、管理费和税费等。其余没有打进的1.4亿元款项,银行曾发函要求开发商支付,但后者只答应却迟迟未打进来资金。

  西城时代家园的销售业绩并不逊色。记者查询余杭房产信息网发现,该楼盘的整个开盘历经2006~2011年,共推出7批房源,而且每批都售个“一套不剩”。整个项目共回笼9.15亿元,销售非常圆满。

  据余杭房产信息网显示,杭州商品房预售资金监管规定出台后,西城时代家园共申领出3次预售证,涉及9幢楼。从这9幢楼的销售均价及成交面积看,共回笼约3亿多元的资金。2018年南京信息工程大学滨江学院无锡校区暨无锡学院(筹)诚聘英

  目前整个西城时代家园项目,主要出现资金链问题的是三期,如今三期主体已经结顶。假如预售资金能如计划被全部监管并用于施工,相信足以保证绿化、管线、道路等后续工程建设。

  但为什么本应监管的3.1亿元预售款只有部分进入监管账户?杭州联合银行相关负责人透露的一点信息耐人寻味:除杭州联合银行外,该楼盘办理按揭贷款的银行还包括其他几家银行,“这些银行的按揭贷款都没有转进监管账号。”

  西城时代家园破产案让杭州的预售资金监管现状“浮出水面”。其实,预售资金监管不力是个普遍现象。

  2010年11月17日,作为房产调控的一个有力举措,《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(简称《暂行办法》)正式出台。11月20日,《杭州市商品房预售资金监管实施细则》紧跟出台。当时,社会各界认为,预售资金必须用于相关的工程建设,开发商擅长的资金腾挪术将由此终结。

  没想到,一年多时间过去了,这一监管办法“雷声大雨点小”,并没有真正执行到位。

  杭州联合银行相关负责人认为,监管帐户监管不力一个最大的问题,就是银行无法控制开发商打入全部预售款。“我们只能催告,但没有处罚权。”

  一家房产公司的财务经理直言,实施细则“作秀”的成分大于实际意义。“监管之前,我们公司的很多预售款除了工程建设外,还用于拿地。按照监管办法,我们曾一度担心没有资金来拿地了,但没想到,对于究竟打入多少钱监督并不严。后来,我们索性就只将用于工程建设的那部分预售款打入监管账户了。”

  一位杭州知名房产公司的财务副总向记者透露,监管账户的资金使用没有想象的严格,虽然规定用于工程建设,但只要账户之间转一转还是可以用作其他用途。而像有些房产公司旗下有自己的建筑公司,周转起来更方便。

  据知情人士介绍,按照规定,预售资金必须全部进一家银行的监管账户,但实际上几乎没有实现可能。一个楼盘的按揭贷款合作银行常常不只一家,少则二三家,多则四五家。而贷款银行通常要完成存贷比,有一定的存款要求。于是,一个楼盘的按揭贷款通常会被分成多份,存进这几家银行,而不是所谓的监管账户了。

  《暂行办法》规定,商品房预售资金实行封闭管理,购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。但从西城时代家园在联合银行的监管账户看,1.747亿已到款中,除了约8000万是联合银行的按揭和首付款外,其余银行的按揭款均没有直接到账。

  据余杭区房地产协会会长尤初阳介绍,预售证发放后,假如开发商没有将首付款打入监管账户,余杭区的网签系统会自动停止,但按揭款就不能保证了。

  尤初阳坦言,余杭区的预售资金监管细则一直以来参照杭州,但执行不力的现状的确让人头痛。

  “作为房地产主管部门,开发企业申领预售证必须持有商品房预售资金监管协议书和监管账号,我们是严格执行的。至于,账户设立后,预售款是否全部入账,这一点只能由监管银行把关,人民银行监督。”尤初阳说。

  原以为,开发企业不敢不把需要监管的预售资金打入监管账户。但没想到,按照现在的规定,开发企业只要跟银行象征性地签个监管协议,开个监管账户,就可以万事大吉。

  《暂行办法》规定,人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。市、县(市)房地产行政主管部门具体负责督促检查商品房预售资金监管的实施情况。

  《暂行办法》还规定,房地产开发企业不将购房人预购房款存入资金账户的,房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售,并责令其限期改正。同时,将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

  但为什么监管不到位?一位银行人士说,银行本身和房企有着千丝万缕的利益关系,如果银监不严查,银行是不会“真心”监管的。银监和房地产管理部门加大督查力度可能更有效果。有人建议,《暂行办法》本来就有规定,房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当提供商品房预售资金存入资金账户的证明。假如按揭款没打入监管账户,房地产管理部门完全可以停止预售备案登记。

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